愛着ある土地に、高収益なサウナヴィラを。
「会員権プレセールによる早期資金回収」
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「高単価なホテル運営によるインカムゲイン」
急成長する別荘シェアリング事業「サウナイン」が提案する、次世代の土地有効活用モデル。
土地の所有権（100%）はそのままに、完全代行で安定的なハイブリッド経営を実現します。
01. 土地オーナー様・プロ投資家が抱える「お悩み」
以下のような課題をお持ちではありませんか？
遊休地・所有地を有効活用したいが、建物の建築・運営コストが不安
地方やリゾート地の開発は、投資回収までの期間が長くリスクが高い
サウナインなら、「会員権プレセール」と「ホテル運用からのレベニューシェア」で、リスクを抑えながら高いトータルリターンを実現します。
ホテルや民泊を検討しているが、集客や清掃などの運営手間・赤字リスクを避けたい
土地有効活用・パートナー募集。
- パートナーの８つのメリット -
1. 土地所有権を100%保持
事業期間終了後（35年後）は権利が自動消滅。将来の更地返還や再開発もクリーンに実行可能です。
2. 初期資本の高速循環（キャピタル回収）
会員権システム採用！（下記で詳細）会員権1口ごとに販売額の20%を即時分配。15％を35年分割で分配。合計35％を還元。
3. 超短期償却による高い節税効果(税務メリット)
トレーラー・コンテナ型などのアセット選択により4〜6年での超短期減価償却が可能。損金算入による強烈な営業利益圧縮・税金対策を実現します。
4. 合理的な35年スパン
金融機関の開発ローン最長返済期間（35年）および建物の耐用・減価償却サイクルに完全連動した期間設計です。
5. 完全代行・アセットライト設計
集客・清掃・サウナ保守から修繕管理まで完全代行。水道光熱費や運営赤字の補填義務など、突発的な固定費リスクを徹底排除。
6. ハイブリッド型レベニューシェア（10年平均利回り 8.92%〜11.83%）
一般宿泊売上の35%を毎月分配。会員権の販売がスローペースな場合でも、未利用枠が「1泊5万〜10万円の高級ホテル枠」へシフトするため毎月のインカムが急増し、安定した投資回収が可能です。
7. 運営側の強いコミットメント（2:1スキーム）
サウナイン自身も全国拠点の「3物件に1物件」を自社資金で100%建築投資。他人の資本だけに頼らない「運命共同体」として並走します。
8. 想定10年平均利回り 8.92%〜11.83%を実現
販売進捗の下振れリスクを構造的にヘッジした、次世代の土地有効活用モデル。
9. 補助金活用で利回り30%を目指す高収益モデル
新事業進出補助金や各種自治体の観光支援補助金を有効活用することで、初期投資費用を大幅に抑えることが可能です。自己資金を最小限に抑えることで、実質利回り30%を超える高収益なサウナヴィラ・別荘運営を実現します。
01. 事業を支えるパートナーシップ
サウナインは、パートナー、会員、自治体、地域事業者、金融機関など、多様なパートナーと連携し、それぞれの役割を活かしながら地域資産の価値を高める循環型の事業モデルを構築しています。
「会員権販売」×「ホテル運営」のハイブリッド型流動化モデル
パートナーが、最高のプライベートサウナヴィラ（総投資額3,024万〜11,088万円）を建築。それを会員制（サウナイン会員システム）プラットフォームとして共同所有（36小口化）で販売・運営します。
建築投資額は、「会員権が売れた分だけ即時キャッシュバックされる早期回収」と、「売れ残った分はすべて一般ホテルとして高単価運用し、その売上分配で回収する継続回収」の2軸でヘッジ。
会員権の販売進捗が想定よりスローだった時や、万が一すべて売れ残った場合でも、通常のラグジュアリーホテル開発以上の手堅さで中長期的な投資回収ラインを担保できる、合理的な事業設計です。
パートナーのスキーム図
02. 既存ホテルとの差別化
・ノンサービス・ラグジュアリー
自分の別荘として、完全なプライバシーと自由を享受できます。
・3～10名以上の多人数対応
3世代家族、富裕層グループ、企業の経営層合宿をシームレスに収容。
・長期滞在への最適化
キッチン、洗濯機を完備。
03 ターゲット戦略
インバウンド旅行者
日本独自の精神性「ZEN」と、誰にも邪魔されない「没入感」を求める欧米・アジアの高感度層。
日本人サウナー
公衆施設では不可能な「完全な静寂」と「自己対峙」を求めるエグゼクティブ層の受け皿。
企業オフサイト
視覚的ノイズを削ぎ落とした空間での「整い」を、現代のメンタルウェルネスにおける最強のソリューションとして位置づけます。
04. サウナが最強の投資である理由
第３次サウナブーム（サードウェーブ）による収益革命
集客装置としての破壊力
「サウナがあるから行く（目的来店性）」という強力な動機づけ。交通の便が悪くても集客が可能。
高い投資対効果（ROI）
温泉掘削と比較して、初期投資・ランニングコスト共に圧倒的に安価。全国どこでも再現可能。
ドラッグ的なリピート性
「整う」体験は脳内快楽物質を伴うため、中毒性が極めて高い。一度体験すれば、定期的に訪れざるを得ない顧客ロイヤリティを生む。
05. サウナ有無比較
弊社運営施設『ギャラリーホテルディストーション９』における部屋別の比較
１F サウナ付き
・平均稼働率 75%
・年間予想収支 11,536,597円
２F サウナ無し
・平均稼働率 45%
・年間予想収支 5,484,936円
06. 急成長する「ウェルネスツーリズム」と、既存アセットの硬直性
拡大する市場
富裕層・経営者層における「サウナ・マインドフルネス」は一過性のブームからライフスタイル（実需）へと定着。しかし、「究極にととのう」サウナ環境を備えたネオラグジュアリーな多拠点別荘は市場に圧倒的に不足。
既存会員制ホテルの限界
「使わなければその年の権利が失効する（掛け捨て）」という無駄があり、多忙な現代ビジネスパーソンの合理性に合致していない。
デベロッパーの資金固定
地方のリゾート開発やレジデンス開発は、投資回収までに15〜22年もの長い歳月を強いられ、建築費高騰の中で利回りが著しく鈍化している。
07. 開発タイプ（3つのアセット形式）
貴社の所有地・ロケーション・用途地域に合わせ、最適な形式を提案します。
■ プラン別・一括完売時の収支シミュレーション
タイプ
トレーラー・コンテナ
タイプ
新築木造ヴィラ
タイプ
【超短期の減価償却による強烈な税務メリット】
法定耐用年数が短く（4〜6年）、極めて大きな節税効果を享受できます。建築確認が不要なケースが多く、市街化調整区域や海岸沿いでも迅速に展開可能。将来的な移動・撤去も容易です。
メリット・特徴
【圧倒的なデザイン性と高単価の実現】
自由度の高い意匠設計が可能。高い断熱性とデザイン性で、最高単価のプライベート空間を創出します。
メリット・特徴
伝統工法古民家
メリット・特徴
【歴史的価値の再生とインバウンド需要】
既存アセットの再生。インバウンド需要に極めて強く、法定耐用年数を超過した古民家であれば税務上の減価償却メリットも得られます。
最適なロケーション
自然豊かなロケーション、市街化調整区域、遊休地
最適なロケーション
リゾート地、別荘地、高台
最適なロケーション
歴史的街並み、地方都市周辺、観光地
08. 初期投資とレベニューシェアの財務シミュレーション
※ 財務計画に基づいた1棟あたりの収支ロードマップです。
▪️10年間の想定平均利回り・収支シミュレーション
初期投資額
4,914 万円
4,914 万円
4,914 万円
初年度キャピタル分配
(会員権販売 35%)
0 万円
(回収率 0.0%)
2,457 万円
(回収率 50.0%)
4,914 万円
(回収率100.0%)
【パターン③】会員権 100%(36口完売)
比較項目
【パターン①】会員権 0%(完全ホテル運用)
【パターン②】会員権 50%(18口販売/18口残)
約103.8万円 / 年
(一般販売・空き枠等)
毎年の宿泊分配金
(売上 35%分配)
415.2万円 / 年
(年間利回り 8.45%)
207.6万円 / 年
(年間利回り 4.22%)
10年間の累計回収額
4,151.9 万円
.4,532.9 万円
5,951.9 万円
10年間の総回収率
84.49 %
92.24 %
121.12 %
10年間の平均年間利回り
8.45 %
9.22 %
12.11 %
※本シミュレーションに記載されている利回りおよび想定収支は、特定の前提条件に基づいた試算であり、将来の運用成果や収入を保証するものではありません。実際の稼働率や運用状況により結果は変動します。
09. 高い実需を裏付ける、会員権制度のスマートな動機設計
10泊までは1泊わずか5,500円（税込）の特別実費
ハイシーズン価格の直撃を避け、一般市場価格の10分の1以下で滞在できる圧倒的な実用価値です。
未利用枠は翌年に５泊最高15泊まで持ち越し
多忙なビジネスパーソンが最も懸念する「使わなければ権利消滅（掛け捨て）」というリスクを排除しています。
11泊目以降は無制限の優待拡張枠（30%OFF）
10泊を使い切っても、11泊目からは一般市場価格の70%という破格のオーナー限定レートで365日追加利用が可能です。
会員権価格（290万〜880万円）、月会費（1万〜3万円）というプレミアムな価格帯であっても、実需重視の経営者・富裕層に完璧に刺さる「3つの合理的な制度」があるからこそ、高い販売確度が生まれます。
11.一つの所有で、日本中すべてがあなたの家に。
ホーム拠点（例：東京北参道）だけでなく、全国の「sauna ９（サウナイン）」全拠点の登録施設もすべて相互利用可能です。35年間の契約期間中、新設されるすべての拠点をマイヴィラのように自由に愉しむことができます。 (※ホーム拠点と異なるグレードの施設、および提携施設を利用される場合は、クオリティや利便性の公平性を保つため、規定の追加料金にてスマートに相互利用が可能です)
12. ［ FAQ ］
パートナー様(デベロッパー・プロ投資家)向けよくあるご質問
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A. 用途地域、敷地面積、ロケーションの需要強度に応じて最適化します。今回の改定の最大の強みは、エントリー（3,654万投資）、スタンダード（4,914万投資）、プレミアム（6,174万投資）のどのグレードを選んでいただいても、会員権が一括完売した場合には初期投資額を会員権販売時に57%回収できます。投下可能資本、および土地面積に合わせて最適なプランをご選択いただけます。
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A. 会員権が売れ残った場合でも、主要OTA（一休.com、Airbnb等）を通じて高単価な一般ホテルとして100%稼働します。宿泊売上の40%が分配されるため、通常のホテル開発と同等（想定利回り8〜14%前後）の手堅い中長期投資として自動的にシフトします。
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A. いいえ、貴社への運営赤字の補填義務やランニング固定費の負担は一切ありません。日々の水道光熱費、清掃費、リネン代、サウナマシンの保守費用はすべてsauna ９（サウナイン）の運営原価（会員から集める月額管理料2.2万 / 2.7万 / 3.3万円および宿泊実費）から拠出されます。貴社は純粋に「売上の35%」をインカムゲインとして受け取る契約となります。
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A. 貴社への追加請求はありません。初期販売額から「1棟あたり800万円の修繕引当金」を確保し、毎月の会費からも積み立てを行うため、35年間の大規模修繕・マシンリプレイス費用はすべて積立金から賄われます。
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A. サポート可能です。完売時の早期回収スキームに加え、未完売時でもホテル単体の売上（PMS連動計画）で返済できる二重構造を備えているため、金融機関への説得力は極めて高くなります。地銀やノンバンクへの同行説明や提携先のご紹介をワンストップで行います。
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A. 金融機関の「最長開発ローン返済期間（35年）」および「建物の経済的耐用年数」に完全連動させています。35年の期間満了に伴い会員の利用権利は自動消滅するため、「老朽化した施設が負動産化する」「権利関係で再開発できない」といった法的リスクを排除し、クリーンな更地返還・再開発が可能です。
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A. 全国対応可能です。面積は最低30坪（99㎡）程度から開発可能で、都市近郊・別荘地・リゾートエリアまで幅広くカバーします。トレーラー・コンテナ型を採用する場合は、建築基準法上の制約が厳しい「市街化調整区域」や農地転用地などでも合法的に展開できるケースが多く、眠っている遊休地の活用に最適です。
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A. アセットタイプにより非常に高い税務メリットが得られます。例えば「トレーラー・コンテナ型」を選択した場合、車両・器具備品等の扱いとなり法定耐用年数は4〜6年となります。これにより短期で大きな減価償却費を計上でき、本業の営業利益圧縮や法人税対策として大きな効果を発揮します。
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A. アセットタイプによりますが、トレーラー・コンテナ型であれば最短4〜6ヶ月、新築木造ヴィラタイプで8〜12ヶ月程度が標準的な期間です。土地調査・企画立案から行政協議、会員権のプレセール準備まで、サウナイン側が迅速に一括対応いたします。
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A. はい、アセットパートナー様限定の特別オーナー枠をご用意しています。ご自身やご家族のプライベート利用はもちろん、自社の福利厚生施設や重要な取引先への接待・VIPおもてなし空間として、特別優先優待レートでご利用いただけます。
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A. 特別な準備物は不要です。対象土地の「公図」「地積測量図」または「住所（地番）」をお知らせいただければ、弊社の専門チームが無料にて現地調査・用途地域確認を行い、最適なアセットタイプと予想収支（シミュレーション書）を最短3営業日で作成いたします。
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A. いいえ、弊社の厳しい選定基準をクリアした土地のみお引き受けしております。 『sauna ９』ブランドの価値と、高い客室単価・会員権の販売確度を維持するため、現地調査に基づく需要予測や開発コストの妥当性を厳しく審査させていただきます。事業性が低いと判断された場合はお断りすることがございますが、これにより無駄な初期投資リスクを未然に防ぎます。
不動産開発の常識を変える「禅サウナ別荘シェアリング」
現在、東京・大阪・関西リゾートエリアを中心に、第1期パートナーデベロッパー様を限定で募集しております。
