ただの不動産投資では、
もう心が躍らない。
日本中のサウナーを魅了する「sauna ９（サウナイン）」の黒幕（アセットオーナー）になる、特別なご案内。
sauna９（サウナイン）土地有効活用・アセットオーナー募集
初期の資本循環
会員権が1口売れるごとに販売額の40%を貴社へ即時分配（一括完売時の最大分配額：3,168万〜6,480万円）
※施設ごとに36口分割で、会員権を販売します。(サウナイン会員制度）
アセット運用期間
35年間（金融機関の開発ローン最長返済期間・減価償却サイクルに完全連動
運営管理・保守
すべてサウナインが代行。
水道光熱費や日常の維持費、修繕リザーブ等のランニング固定費負担を最適化したアセットライト設計
年間レベニューシェア
一般宿泊売上の40%分配（未完売の枠が多いほど一般客室数が増え、貴社への毎月の分配金が大きくなるリスクヘッジ構造）
01. 既存の土地活用の限界と、sauna９の革新性
長期の資本固定を伴うレジデンス開発を過去にする、不動産流動化の新しいグランドデザイン。
従来の土地活用や不動産開発にテナント退去時のキャッシュアウト、景気変動による賃料下落リスク。は、常に長期の資本固定と下振れリスクが付きまといます。
・分譲マンション・賃貸レジデンス開発 ➔ 建築資材・人件費の高騰による利回り悪化、15〜22年におよぶ長い資本回収期間。
・商業テナント・オフィスビル開発 ➔ナント退去時の多額のキャッシュアウト、景気変動による賃料下落リスク。
「会員権販売」×「ホテル運営」のハイブリッド型流動化モデル
私たちは、土地オーナー・デベロッパー様に「建物・外構・家具」の全てにこだわった、最高のプライベートサウナヴィラ（総投資額3,000万〜6,000万円）を建築いただき、それを会員制（サウナイン会員システム）プラットフォームとして共同所有（36小口化）で販売・運営します。
建築投資額は、「会員権が売れた分だけ即時キャッシュバックされる早期回収」と、「売れ残った分はすべて一般ホテルとして高単価運用し、その売上分配で回収する継続回収」の2軸でヘッジ。
会員権の販売進捗が想定よりスローだった時や、万が一すべて売れ残った場合でも、通常のラグジュアリーホテル開発以上の手堅さで中長期的な投資回収ラインを担保できる、合理的な事業設計です。
02. サウナが最強の投資である理由
第３次サウナブーム（サードウェーブ）による収益革命
集客装置としての破壊力
「サウナがあるから行く（目的来店性）」という強力な動機づけ。交通の便が悪くても集客が可能。
高い投資対効果（ROI）
温泉掘削と比較して、初期投資・ランニングコスト共に圧倒的に安価。全国どこでも再現可能。
ドラッグ的なリピート性
「整う」体験は脳内快楽物質を伴うため、中毒性が極めて高い。一度体験すれば、定期的に訪れざるを得ない顧客ロイヤリティを生む。
03. 初期投資とレベニューシェアの財務シミュレーション
財務計画に基づいた1棟あたりの収支ロードマップです。
［ シナリオ A ］
初期フェーズで一括完売した場合（最大ポテンシャル参考値）
ローンチから数ヶ月で36口がストレートに一括完売した場合、売上の40%分配としてデベロッパー様に一括還元され、竣工即〜超短期での建築費回収が実現します。
■ プラン別・一括完売時の収支シミュレーション
グレード
会員権販売価格(36口総額) PDF他 1件
オーナー分配金(販売額の40%) PDF他 1 件
一括完売時の手残りキャッシュ(初期利益) PDF他 1 件
プレミアム
6,000 万円
450万円×36口(1億6,200万円
+6,480万円
+480万円（回収率 108.0%）
スタンダード
4,500 万円
335万円×36口(1億2,060万円
+4,824万円
+324万円（回収率 107.2%）
エントリー
初期投資額(建物＋外構＋家具等) PDF他 1 件
3,000 万円
220万円×36口(7,920万円
+3,168万円
+168万円（回収率 105.6%）
［ シナリオ B］
即売れない場合・一部が長期的に売れ残った場合
（リスクヘッジ構造）
プロの不動産開発において、最も重視すべきは「販売進捗が下振れした際の下値の堅さ」です。sauna ９（サウナイン）は、会員権が即座に完売しなかった場合、あるいは最終的に一部が売れ残った場合でも、貴社の投資回収が破綻しない仕組みを規約約款上構築しています。
［ 会員権が売れた枠 ］
口数に応じて、価格の40%を竣工・契約時に即時キャッシュバック（早期回収）
［ 会員権が売れ残った枠 ］
➔ すべて一般ゲスト向けの「高級ホテル客室」として一休.com等で高単価販売
➔ 「一般宿泊売上の40%」が貴社へ毎月分配されるため、毎月のインカムが極大化（継続回収）
04. 高い実需を裏付ける、会員権制度のスマートな動機設計
会員権価格（220万〜450万円）、月会費（1.5万〜3万円）というプレミアムな価格帯であっても、実需重視の経営者・富裕層に完璧に刺さる「3つの合理的な制度」があるからこそ、高い販売確度が生まれます。
10泊までは1泊わずか5,500円（税込）の特別実費
ハイシーズン価格の直撃を避け、一般市場価格の10分の1以下で滞在できる圧倒的な実用価値です。
未利用枠の「最大5泊まで翌年持ち越し」
多忙なビジネスパーソンが最も懸念する「使わなければ権利消滅（掛け捨て）」というリスクを排除しています。
11泊目以降は無制限の優待拡張枠（70%OFF）
10泊を使い切っても、11泊目からは一般市場価格の30%という破格のオーナー限定レートで365日追加利用が可能です。
05. 提携インフラ：
ResortXによる「信頼」と「出口戦略」
本プロジェクトは、リゾート会員権のリーディングプラットフォームである「ResortX（リゾートエックス）」のシステムを採用しています。
法的にクリアな契約・B2B共有持分スキーム
小口化（36分割）での所有スキームや契約書周りは、旅行業2種免許取得事業者であるResortXの確立された法務基盤を利用するため、極めて安全です。
X CHANGEによる高い流動性
オーナー様が将来的にこの資産を手放したくなった（現金化したい）場合でも、ResortXが提供する二次流通市場（X CHANGE）を通じて、いつでも第三者に売却・譲渡が可能です。資産が固定化して「負動産」化するリスクは一切ありません。
06.1つの所有で、日本中すべてがあなたの家に。
全拠点の相互利用 × リゾートX
ホーム拠点（例：東京北参道）だけでなく、全国の「sauna ９（サウナイン）」全拠点、さらに提携している高級リゾートネットワーク「リゾートX」の登録施設もすべて相互利用可能です。35年間の契約期間中、新設されるすべての拠点をマイヴィラのように自由に愉しむことができます。 (※ホーム拠点と異なるグレードの施設、および提携施設を利用される場合は、クオリティや利便性の公平性を保つため、規定の追加料金にてスマートに相互利用が可能です)
07. ［ FAQ ］
デベロッパー・プロ投資家向けよくあるご質問
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A. 土地および建物の所有権はアセットオーナー（貴社）に帰属したまま、その施設を年間360泊の「利用権（会員権）」として36口（各10泊）に小口化し、ResortXのプラットフォーム上でユーザーへ販売する座組みとなります。貴社が不動産の所有権を手放す必要がないため、自社のコアアセットとして土地・建物を保持し続けることが可能です。
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A. 会員権の販売進捗に応じて、貴社へ順次、分配金が送金されます。
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A. いいえ、貴社への運営赤字の補填義務やランニング固定費の負担は一切ありません。日々の水道光熱費、清掃費、リネン代、サウナマシンの軽微な保守費用はすべてSAUNA9の運営原価（会員から集める月額管理料および宿泊実費）から拠出されます。貴社は純粋に「一般宿泊売上（OTA）の40%」をノーリスクのインカムゲインとして受け取る契約となります。
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A. はい、十分に保守的かつ現実的な数値です。サウナインは、会員による利用（年間10泊×36口＝最大360泊）に加え、会員が利用しなかった宿泊枠を3ヶ月前にアプリ上で自動解放し、「Airbnb」等のOTAを通じて一般ゲストへ高単価で客室販売を行うハイブリッド構造を採用しています。会員のベース稼働と一般ゲストのインバウンド・観光需要が掛け合わさるため、年間平均55%の稼働率は非常に手堅い試算となっています。
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A. 建物の構造によるもの以外は、貴社への突発的な修繕費用の請求はありません。初期の会員権販売総額から、あらかじめ「1棟あたり800万円の修繕引当金」を自社内で完全分離してプールするためため、将来的なサウナマシンのリプレイスや内装のリノベーション費用はすべてこの積立金から賄われます。
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A. 旅館業（ホテル営業）の許可が取得できる用途地域（商業地域、近隣商業地域、第一種住居地域など）が対象となります。平米数は都心型サウナヴィラであれば30坪程度の狭小地から開発可能です。また、サウナマシンの稼働に伴い高圧電力（または動力電源）の引き込み、および適切な給排水インフラが必要となります。事前に弊社にて無料の「簡易開発・法規診断」を行います。
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A. 非常に有利です。通常の賃貸マンション開発のように「15～20年かけて家賃で返す」計画ではなく、「竣工後の会員権販売で114%（5,702万円）を回収できる」極めてキャッシュフローの強い事業計画書が成立しているため、地銀やノンバンクからの短期開発ローンの承認難易度は格段に下がります。貴社懇意の金融機関への同行説明や、弊社提携先のご紹介も可能です。
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A. 初期に発生する40%の分配金（5,702.4万円）は、会員権（利用権）の販売に伴う「事業収入（雑収入）」または「資産譲渡益」として計上されます。一方で、建築費・外構・家具の5,000万円は事業用資産として税法上の法定耐用年数に応じて減価償却（家具等は少額減価償却の特例なども活用可能）を進めることが可能です。毎年の運営分配金はクリーンな受取インカムとして営業収入計上となります。詳細な税務シミュレーションは貴社顧問税理士、または弊社提携の専門家を交えて擦り合わせいたします。
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A. はい、可能です。会員権のプラットフォーム運営契約（ResortXインフラおよびSAUNA9の運営委託）を維持したまま、オーナーチェンジ物件（収益アセット）として不動産市場やファンドへ一括売却することができます。初期投資が初日に114%回収されているため、どのタイミングで売却しても貴社にとって確実にプラスとなる、極めて柔軟な出口戦略が描けます。
