「愛着ある土地に、1泊10万円のサウナ付きヴィラを」 急成長するウエルネス需要を捉える、別荘シェアリング経営。
「会員権プレセールによる早期資金回収」
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「高単価なホテル運営によるインカムゲイン」
土地有効活用・アセットオーナー募集。
- アセットオーナーの１０つのメリット -
1. 土地所有権を100%保持
事業期間終了後（35年後）は権利が自動消滅。将来の更地返還や再開発もクリーンに実行可能です。
2. 初期資本の高速循環（キャピタル回収）
会員権1口ごとに販売額の40%を即時分配。一括完売時には投資額の105〜108%超(3,168万〜6,480万円)が手元に還元。
3. 超短期償却による高い節税効果(税務メリット)
トレーラー・コンテナ型などのアセット選択により4〜6年での超短期減価償却が可能。損金算入による強烈な営業利益圧縮・税金対策を実現します。
4. 合理的な35年スパン
金融機関の開発ローン最長返済期間（35年）および建物の耐用・減価償却サイクルに完全連動した期間設計です。
5. 完全代行・アセットライト設計
集客・清掃・サウナ保守から修繕管理まで完全代行。水道光熱費や運営赤字の補填義務など、突発的な固定費リスクを徹底排除。
6. ハイブリッド型レベニューシェア（10年平均利回り 8.92%〜11.83%）
一般宿泊売上の40%を毎月分配。会員権の販売がスローペースな場合でも、未利用枠が「1泊5万〜10万円の高級ホテル枠」へシフトするため毎月のインカムが急増し、安定した投資回収を約束します。
8. 想定10年平均利回り 8.92%〜11.83%を実現
販売進捗の下振れリスクを構造的にヘッジした、次世代の土地有効活用モデル。
7. 運営側の強いコミットメント（2:1スキーム）
サウナイン自身も全国拠点の「3物件に1物件」を自社資金で100%建築投資。他人の資本だけに頼らない「運命共同体」として並走します。
01. 事業を支えるパートナーシップ
サウナインは、アセットオーナー、会員、自治体、地域事業者、金融機関など、多様なパートナーと連携し、それぞれの役割を活かしながら地域資産の価値を高める循環型の事業モデルを構築しています。
「会員権販売」×「ホテル運営」のハイブリッド型流動化モデル
アセットオーナーが、最高のプライベートサウナヴィラ（総投資額3,000万〜6,000万円）を建築。それを会員制（サウナイン会員システム）プラットフォームとして共同所有（36小口化）で販売・運営します。
建築投資額は、「会員権が売れた分だけ即時キャッシュバックされる早期回収」と、「売れ残った分はすべて一般ホテルとして高単価運用し、その売上分配で回収する継続回収」の2軸でヘッジ。
会員権の販売進捗が想定よりスローだった時や、万が一すべて売れ残った場合でも、通常のラグジュアリーホテル開発以上の手堅さで中長期的な投資回収ラインを担保できる、合理的な事業設計です。
アセットオーナーのスキーム図
02. 既存ホテルとの差別化
・ノンサービス・ラグジュアリー
自分の別荘として、完全なプライバシーと自由を享受できます。
・3～10名以上の多人数対応
3世代家族、富裕層グループ、企業の経営層合宿をシームレスに収容。
・長期滞在への最適化
キッチン、洗濯機を完備。
03 ターゲット戦略
インバウンド旅行者
日本独自の精神性「ZEN」と、誰にも邪魔されない「没入感」を求める欧米・アジアの高感度層。
日本人サウナー
公衆施設では不可能な「完全な静寂」と「自己対峙」を求めるエグゼクティブ層の受け皿。
企業オフサイト
視覚的ノイズを削ぎ落とした空間での「整い」を、現代のメンタルウェルネスにおける最強のソリューションとして位置づけます。
04. サウナが最強の投資である理由
第３次サウナブーム（サードウェーブ）による収益革命
集客装置としての破壊力
「サウナがあるから行く（目的来店性）」という強力な動機づけ。交通の便が悪くても集客が可能。
高い投資対効果（ROI）
温泉掘削と比較して、初期投資・ランニングコスト共に圧倒的に安価。全国どこでも再現可能。
ドラッグ的なリピート性
「整う」体験は脳内快楽物質を伴うため、中毒性が極めて高い。一度体験すれば、定期的に訪れざるを得ない顧客ロイヤリティを生む。
05. サウナ有無比較
『ギャラリーホテルディストーション９』における部屋別の比較
１F サウナ付き
・平均稼働率（％）45%
・年間予想収支 11,536,597円
２F サウナ付き
・平均稼働率（％）75%
・年間予想収支 5,484,936円
06. 急成長する「ウェルネスツーリズム」と、既存アセットの硬直性
拡大する市場
富裕層・経営者層における「サウナ・マインドフルネス」は一過性のブームからライフスタイル（実需）へと定着。しかし、「究極にととのう」サウナ環境を備えたネオラグジュアリーな多拠点別荘は市場に圧倒的に不足。
既存会員制ホテルの限界
「使わなければその年の権利が失効する（掛け捨て）」という無駄があり、多忙な現代ビジネスパーソンの合理性に合致していない。
デベロッパーの資金固定
地方のリゾート開発やレジデンス開発は、投資回収までに15〜22年もの長い歳月を強いられ、建築費高騰の中で利回りが著しく鈍化している。
07. 本投資案件の3つのコア・ハイライト
責任と果実を分かち合う「2:1ポートフォリオ」開発スキーム
3物件のうち2物件をアセットパートナーが、1物件をサウナインが100%自社資金で投資。
プラットフォーム側も「Skin in the game（リスクの共有）」を明確に示すことで、地主・デベロッパーからの圧倒的な信頼を獲得し、用地仕入れを爆速化。
Jカーブを掘らない「重層的収益モデル」
自社投資（1/3）を交えつつも、新規開発時の「会員権販売マージン」が極めて大きいため、初期投資は会員権販売後に相殺されて即座にキャッシュポジティブへ。既存拠点の「月額管理費＋宿泊実費＋一般ホテル売上」が強固なストック収益を形成。
35年限定のクリーンな出口戦略
終身型別荘にありがちな老朽化後の負動産化リスクを「35年期間満了による権利自動消滅」で完全排除。開発ローン・減価償却サイクルと100%連動した、プロが認める美しい財務設計。
08. 開発タイプ（3つのアセット形式）
貴社の所有地・ロケーション・用途地域に合わせ、最適な形式を提案します。
■ プラン別・一括完売時の収支シミュレーション
タイプ
トレーラー・コンテナ
新築木造ヴィラ
伝統工法古民家
メリット・特徴
【超短期の減価償却による強烈な税務メリット】
法定耐用年数が短く（4〜6年）、極めて大きな節税効果を享受できます。建築確認が不要なケースが多く、市街化調整区域や海岸沿いでも迅速に展開可能。将来的な移動・撤去も容易です。
【圧倒的なデザイン性と高単価の実現】
自由度の高い意匠設計が可能。高い断熱性とデザイン性で、最高単価のプライベート空間を創出します。
【歴史的価値の再生とインバウンド需要】
既存アセットの再生。インバウンド需要に極めて強く、法定耐用年数を超過した古民家であれば税務上の減価償却メリットも得られます。
最適なロケーション
自然豊かなロケーション、市街化調整区域、遊休地
リゾート地、別荘地、高台
歴史的街並み、地方都市周辺、観光地
09. 初期投資とレベニューシェアの財務シミュレーション
財務計画に基づいた1棟あたりの収支ロードマップです。
［ シナリオ A ］
初期フェーズで一括完売した場合（最大ポテンシャル参考値）
ローンチから数ヶ月で36口がストレートに一括完売した場合、売上の40%分配としてデベロッパー様に一括還元され、竣工即〜超短期での建築費回収が実現します。
■ プラン別・一括完売時の収支シミュレーション
グレード
プレミアム
スタンダード
エントリー
初期投資額(建物＋外構＋家具等) PDF他 1 件
6,000 万円
4,500 万円
3,000 万円
会員権販売価格(36口総額) PDF他 1件
450万円×36口(1億6,200万円
335万円×36口(1億2,060万円
220万円×36口(7,920万円
オーナー分配金(販売額の40%) PDF他 1 件
+6,480万円
+4,824万円
+3,168万円
一括完売時の手残りキャッシュ(初期利益) PDF他 1 件
+480万円（回収率 108.0%）
+324万円（回収率 107.2%）
+168万円（回収率 105.6%）
※ 富裕層コミュニティへのアプローチ費用、マーケティング広告費（総額の15%）、およびResortXシステム手数料（20%）は、すべてサウナイン（運営）側が責任を持って全額負担いたします。
［ シナリオ B ］
即売れない場合・一部が長期的に売れ残った場合
（リスクヘッジ構造）
プロの不動産開発において、最も重視すべきは「販売進捗が下振れした際の下値の堅さ」です。sauna ９（サウナイン）は、会員権が即座に完売しなかった場合、あるいは最終的に一部が売れ残った場合でも、貴社の投資回収が破綻しない仕組みを規約約款上構築しています。
［ 会員権が売れた枠 ］
口数に応じて、価格の40%を竣工・契約時に即時キャッシュバック（早期回収）
［ 会員権が売れ残った枠 ］
➔ すべて一般ゲスト向けの「高級ホテル客室」として一休.com等で高単価販売
➔ 「一般宿泊売上の40%」が貴社へ毎月分配されるため、毎月のインカムが極大化（継続回収）
10年間の想定平均利回り・収支シミュレーション
(※スタンダードプラン：初期投資 4,500万円 / 宿泊単価：5万円 / 稼働率：55%［年間売上約1,003.7万円］基準)
比較項目
初年度キャピタル分配
(会員権販売 40%)
【パターン③】会員権 100%(36口一括完売)エントリー
4,824 万円
(回収107.2%)
毎年の宿泊分配金
(売上 40%分配)
401.5 万円 / 年(年間利回り 8.92%)
約 50 万円 / 年(会員空き枠の一般販売等)
10年間の累計回収額
10年間の総回収率
プレミアム【パターン①】会員権 0%(完全ホテル運用)
0 円
(回収率 0.0%)
4,015 万円
89.22 %
【パターン②】会員権 50%(18口販売 / 18口売れ残り)
2,412 万円
(回収率 53.6%)
200.75 万円 / 年
(年間利回り 4.46%)
4,419.5 万円
98.21 %
5,324 万円
118.31 %
10年間の平均年間利回り
8.92 %
9.82 %
11.83 %
10. 高い実需を裏付ける、会員権制度のスマートな動機設計
会員権価格（220万〜450万円）、月会費（1.5万〜3万円）というプレミアムな価格帯であっても、実需重視の経営者・富裕層に完璧に刺さる「3つの合理的な制度」があるからこそ、高い販売確度が生まれます。
10泊までは1泊わずか5,500円（税込）の特別実費
ハイシーズン価格の直撃を避け、一般市場価格の10分の1以下で滞在できる圧倒的な実用価値です。
未利用枠の「最大5泊まで翌年持ち越し」
多忙なビジネスパーソンが最も懸念する「使わなければ権利消滅（掛け捨て）」というリスクを排除しています。
11泊目以降は無制限の優待拡張枠（70%OFF）
10泊を使い切っても、11泊目からは一般市場価格の30%という破格のオーナー限定レートで365日追加利用が可能です。
11 提携インフラ：
ResortXによる「信頼」と「出口戦略」
本プロジェクトは、リゾート会員権のリーディングプラットフォームである「ResortX（リゾートエックス）」のシステムを採用しています。
法的にクリアな契約・B2B共有持分スキーム
小口化（36分割）での所有スキームや契約書周りは、旅行業2種免許取得事業者であるResortXの確立された法務基盤を利用するため、極めて安全です。
X CHANGEによる高い流動性
オーナー様が将来的にこの資産を手放したくなった（現金化したい）場合でも、ResortXが提供する二次流通市場（X CHANGE）を通じて、いつでも第三者に売却・譲渡が可能です。資産が固定化して「負動産」化するリスクは一切ありません。
12.1つの所有で、日本中すべてがあなたの家に。
全拠点の相互利用 × リゾートX
ホーム拠点（例：東京北参道）だけでなく、全国の「sauna ９（サウナイン）」全拠点、さらに提携している高級リゾートネットワーク「リゾートX」の登録施設もすべて相互利用可能です。35年間の契約期間中、新設されるすべての拠点をマイヴィラのように自由に愉しむことができます。 (※ホーム拠点と異なるグレードの施設、および提携施設を利用される場合は、クオリティや利便性の公平性を保つため、規定の追加料金にてスマートに相互利用が可能です)
13. ［ FAQ ］
デベロッパー・プロ投資家向けよくあるご質問
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A. 用途地域、敷地面積、ロケーションの需要強度に応じて最適化します。どのグレードを選んでいただいても、会員権完売時には初期投資額の100%以上が早期還元され、手元にキャッシュを残せる構造は共通です。
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A. 会員権が売れ残った場合でも、主要OTA（一休.com、Airbnb等）を通じて高単価な一般ホテルとして100%稼働します。宿泊売上の40%が分配されるため、通常のホテル開発と同等（想定利回り8〜14%前後）の手堅い中長期投資として自動的にシフトします。
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A. 貴社への運営赤字補填義務や固定費負担は一切ありません。日々の水道光熱費や人件費・サウナ保守費はすべて運営側が管理料等から拠出します。貴社は純粋に「売上の40%」を固定費リスクなしで受領いただけます。
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A. 貴社への追加請求はありません。初期販売額から「1棟あたり800万円の修繕引当金」を確保し、毎月の会費からも積み立てを行うため、35年間の大規模修繕・マシンリプレイス費用はすべて積立金から賄われます。
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A. サポート可能です。完売時の早期回収スキームに加え、未完売時でもホテル単体の売上（PMS連動計画）で返済できる二重構造を備えているため、金融機関への説得力は極めて高くなります。地銀やノンバンクへの同行説明や提携先のご紹介をワンストップで行います。
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A. 金融機関の「最長開発ローン返済期間（35年）」および「建物の経済的耐用年数」に完全連動させています。35年の期間満了に伴い会員の利用権利は自動消滅するため、「老朽化した施設が負動産化する」「権利関係で再開発できない」といった法的リスクを排除し、クリーンな更地返還・再開発が可能です。
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A. 全国対応可能です。面積は最低30坪（99㎡）程度から開発可能で、都市近郊・別荘地・リゾートエリアまで幅広くカバーします。トレーラー・コンテナ型を採用する場合は、建築基準法上の制約が厳しい「市街化調整区域」や農地転用地などでも合法的に展開できるケースが多く、眠っている遊休地の活用に最適です。
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A. アセットタイプにより非常に高い税務メリットが得られます。例えば「トレーラー・コンテナ型」を選択した場合、車両・器具備品等の扱いとなり法定耐用年数は4〜6年となります。これにより短期で大きな減価償却費を計上でき、本業の営業利益圧縮や法人税対策として大きな効果を発揮します。
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A. アセットタイプによりますが、トレーラー・コンテナ型であれば最短4〜6ヶ月、新築木造ヴィラタイプで8〜12ヶ月程度が標準的な期間です。土地調査・企画立案から行政協議、会員権のプレセール準備まで、サウナイン側が迅速に一括対応いたします。
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A. 本プロジェクトは旅行業2種免許を取得している第三者プラットフォーム「ResortX」の法務・システム基盤を採用しています。会員管理や契約関係、修繕積立金などは独立して安全に保全・管理されるため、運営会社の状況に左右されず、オーナー様の土地所有権や資産価値は強力に守られます。
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A. はい、アセットパートナー様限定の特別オーナー枠をご用意しています。ご自身やご家族のプライベート利用はもちろん、自社の福利厚生施設や重要な取引先への接待・VIPおもてなし空間として、特別優先優待レートでご利用いただけます。
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A. 特別な準備物は不要です。対象土地の「公図」「地積測量図」または「住所（地番）」をお知らせいただければ、弊社の専門チームが無料にて現地調査・用途地域確認を行い、最適なアセットタイプと予想収支（シミュレーション書）を最短3営業日で作成いたします。
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A. いいえ、弊社の厳しい選定基準をクリアした土地のみお引き受けしております。 『sauna ９』ブランドの価値と、高い客室単価・会員権の販売確度を維持するため、現地調査に基づく需要予測や開発コストの妥当性を厳しく審査させていただきます。事業性が低いと判断された場合はお断りすることがございますが、これにより無駄な初期投資リスクを未然に防ぎます。
不動産開発の常識を変える「禅サウナ別荘シェアリング」
現在、東京・大阪・関西リゾートエリアを中心に、第1期パートナーデベロッパー様を限定で募集しております。
